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在经济面临持续下行的压力下，房地产行业却交出一份靓丽的成绩单。根据克尔瑞发布2018年1-6月房地产公司TOP100销售排行榜显示：房企上半年销售喜获丰收，累计增速继续反弹。

2018年上半年，TOP100房企实现销售额约46848亿元，累计同比增长约38%，已连续三个月反弹，6月单月同比增长约50%，维持较高水平。

图为：2012年至2018年上半年代表企业月度销售额及同比增速

其中，碧桂园销售金额已突破4000亿元。中国恒大和万科地产销售金额突破3000亿元。保利地产、融创中国和绿地控股销售额突破1500亿元。这反映出尽管调控政策趋紧，但上半年需求依然较为强劲。

集中度持续提升，“阶层固化”态势显现

近几年行业集中度持续提升，TOP10、TOP20梯队集中度提升更加明显，不同梯队之间的“阶层固化”现象开始显现。

图为：不同梯队行业集中度情况

其中TOP21-30阵营房企业绩的提升最为迅速，同比增速超50%。同时，强者恒强，前三甲房企亦表现不俗，同比增长约27%，实现规模与速度并存。

纵观近几年的综合数据，不难发现，头部资源正在向第一、第二阵营聚集。TOP50行业大佬的2018半年集中度占了近6成。并形成了两个现象：

1. 随着集中度的不断提升，断层也不断向上转移，2016年第21名与22名之间的差距以及2017年第8名和第9名之间的差距到2018年上半年已基本不存在了;

2. 断层不断加深，近年来房企通过采用差异化竞争模式和效率的提升，不断为自己建造护城墙，到2018年上半年，不同名次之间最大断层值接近1000亿元。各阵营“阶层”已出现，鸿沟已难以跨越。

图为：各梯队销售金额断层情况(亿元)

‍估值与政策的混合体，请让市场说话!

目前龙头房企估值已至历史低位，其中万科A最新PE仅约7.7倍，保利地产、新城控股、招商蛇口最新PE也分别下降至7.3、8.1和9.8倍的较低水平。理论上，向上修复空间较大，配置性价比强。

2018年以来，全国房地产市场整体环境继续收紧，限制性调控政策或不断扩围或强度持续升级，切实打击了部分非理性需求。

图为：2018年上半年调控政策基本特点

可是今年以来，实体销售旺盛的背后，是在经济晴雨表-股市中惨遭市场冷眼相待!

龙头房企业绩与估值呈现背离趋势，市场对于行业政策及流动性环境的担忧导致估值持续回落。哪怕刚出炉的2018年上半年靓丽业绩也不改相关个股的跌跌不休。

未来的楼市走向，仍然受多重因素制约

下半年继续降准预期犹在，流动性或能边际改善。但“宽资金”的同时是“紧信用”，或许行业龙头才可能是幸存者和受益者，其它中小开发商将被残忍“杀死”。

下半年可能出现的风险提示：

1.国内经济持续走弱，宏观流动性环境或有紧缩风险。

2.调控政策继续收紧风险，房地产市场销量明显下行。

3.行业资金超预期收紧，封印房地产企业的融资能力。

文章来源 : 一牛财经

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